Этот год не будет знаменательным для приложения по недвижимости Zillow. "Мы описываем рынок жилья как прыгающий по дну", - сказал генеральный директор Джереми Ваксман в нашей беседе на этой неделе. Прошлый год был удручающим для рынка недвижимости, и он ожидает, что в 2026 году ситуация улучшится лишь незначительно. (Если январское историческое падение продаж жилья является показательным, то это даже слишком оптимистично). "В прошлом году было продано 4,1 миллиона существующих домов, а нормальный рынок - это 5,5-6 миллионов", - говорит Ваксман. Он спешит добавить, что дела самой Zillow идут лучше, чем в целом в индустрии недвижимости. Тем не менее, ее стоимость составляет четверть от максимальной отметки, достигнутой в 2021 году. Через несколько часов после нашего разговора Ваксман сообщил, что прибыль Zillow в прошлом квартале выросла. Тем не менее, на следующий день цена акций Zillow упала почти на 5 %.
Ваксман видит светлое пятно - искусственный интеллект. Как и любая другая компания в мире, генеративный искусственный интеллект представляет собой как возможность, так и риск для бизнеса Zillow. Ваксман предпочитает останавливаться на положительных моментах. "Мы считаем, что искусственный интеллект на самом деле является скорее ингредиентом, чем угрозой", - сказал он во время телефонного разговора о доходах. "За последние пару лет революция LLM действительно открыла всем нам глаза на то, что возможно", - говорит он. Zillow внедряет искусственный интеллект в каждый аспект своего бизнеса, начиная с того, как она показывает дома, и заканчивая тем, как агенты автоматизируют рабочий процесс. Ваксман восхищается тем, что с помощью искусственного интеллекта Gen AI можно искать "дома рядом с новой школой моего ребенка, с огороженным двором и стоимостью менее 3 000 долларов в месяц". С другой стороны, его клиенты могут обращаться с такими же запросами к чат-ботам OpenAI и Google, и Ваксману придется придумать, как сделать так, чтобы следующим их шагом стал переход в Zillow.
За свою 20-летнюю историю компания Zillow отметила юбилей на этой неделе - она всегда использовала искусственный интеллект. Ваксман, который пришел в компанию в 2009 году и стал генеральным директором в 2024 году, отмечает, что машинное обучение - это двигатель тех самых "Zestimates", которые определяют стоимость дома в любой момент времени. Zestimates стал вирусной сенсацией, которая помогла сделать приложение неотразимым, а такие сайты, как Zillow Gone Wild - который также является телевизионным шоу в сети HGTV - построили бизнес на выделении наиболее интригующих или странных объявлений.
В последнее время Zillow тратит миллиарды на агрессивное внедрение новых технологий. Одна из них направлена на повышение уровня представления выставленных на продажу домов. Функция под названием SkyTour использует технологию искусственного интеллекта под названием Gaussian Splatting, чтобы превратить отснятые с дрона кадры в 3D-рендеринг недвижимости. (Мне нравится печатать слова "гауссово расщепление", и я не могу поверить, что какая-нибудь инди-группа еще не взяла его на вооружение). ИИ также поддерживает функцию в компоненте "Витрина" Zillow под названием "Виртуальная постановка", которая снабжает дома мебелью, которой на самом деле не существует. Здесь есть рискованная почва: Как только вы отказываетесь от подлинности реальной фотографии, возникает вопрос, действительно ли вы видите достоверное представление о недвижимости. "Важно, чтобы и покупатель, и продавец понимали грань между виртуальной постановкой и реальностью фотографии", - говорит Ваксман. "Виртуальное постановочное изображение должно быть снабжено четким водяным знаком и раскрыто". По его словам, он уверен, что лицензированные профессионалы будут соблюдать правила, но по мере того, как искусственный интеллект станет доминировать, "нам придется развивать эти правила".
На данный момент, по оценкам Zillow, только одна десятая процента ее пользователей использует преимущества этих экзотических функций отображения. Особенно разочаровывает новинка под названием Zillow Immerse, которая работает на Apple Vision Pro. После запуска в феврале 2024 года Zillow назвала его "будущим домашних туров". Обратите внимание, что оно не претендует на ближайшее будущее. "Эта платформа еще не получила широкого распространения среди потребителей", - говорит Ваксман об отстающей новинке Apple. "Я думаю, что VR и AR еще придут."
Zillow стоит на более прочной почве, используя искусственный интеллект для повышения продуктивности собственных сотрудников. "Он помогает нам лучше выполнять свою работу", - говорит Ваксман, добавляя, что программисты выпускают больше кода, задачи службы поддержки клиентов автоматизированы, а команды дизайнеров сократили сроки внедрения новых продуктов. В результате, по его словам, Zillow удалось сохранить численность персонала "на относительно низком уровне". (Недавно Zillow сократила несколько рабочих мест, но, по словам Ваксмана, речь идет о "горстке людей, которые не соответствовали планке производительности")
Но все же основная часть бизнеса Zillow - поиск жилья, и именно здесь компания может оказаться уязвимой. Проблема для Zillow и ее конкурентов заключается в том, что объявления о продаже недвижимости, как правило, являются публичной информацией. (Я не буду вдаваться в подробности текущих сложных судебных процессов - в том числе и тех, в которых участвует Zillow, - касающихся того, как обращаться с частными объявлениями). Zillow достаточно сложно опережать конкурентов. Но поскольку пользователи все чаще используют чат-боты в качестве входа к разного рода информации, ей придется беспокоиться о том, что клиенты будут обходить ее приложение стороной и переходить сразу к крупным LLM.
Zillow решила опередить этот потенциальный сдвиг, став одной из первых сторонних платформ, интегрировавшихся с платформой OpenAI. Но когда я использовал чатбота для просмотра выставленных на продажу домов в одном из городов Западного Массачусетса, потребовалось несколько попыток, прежде чем он вывел на экран ссылку для активации приложения Zillow. Без этой активации ссылки на дома, выставленные на продажу, распределялись, казалось бы, случайным образом между Zillow и конкурентами Homes.com, Realtor.com и так далее. OpenAI осторожно говорит о том, что она будет делать со своей новообретенной силой: "Это еще рано, и мы продолжаем учиться", - сказал представитель Нико Феликс о том, как компания работает со своими приложениями. Это не совсем то же самое, что сказать: "Наши разработчики могут быть на 100 процентов уверены, что мы никогда не будем с ними конкурировать".
Еще страшнее для Zillow недавний шаг самого крупного гипермасштабиста из всех - Google. Сотрудничая с аналитической компанией HouseCanary, специализирующейся на недвижимости, поисковый и искусственный интеллект гиганта экспериментирует в нескольких городах с размещением объявлений о продаже жилья рядом с объявлениями агентов по недвижимости Google в поиске. Щелкните по ссылке, и Google покажет собственное объявление в стиле Zillow, с сопутствующей важной информацией, такой как площадь и фотогалереи, а также ссылку, чтобы запланировать просмотр с агентом по недвижимости, рекламирующимся в Google. Представитель Google говорит, что это расширение существующих объявлений агентов по недвижимости, дополненное новой информацией, чтобы сделать их более полезными. Если тест пройдет успешно, легко представить, что однажды Google сможет использовать те же данные в продуктах искусственного интеллекта, таких как Gemini. (Google, правда, утверждает, что в эксперименте не участвовал Gemini, и в настоящее время никакие объявления не работают на модели ИИ). Предсказуемо, эксперимент Google привел к очередному падению курса акций Zillow. Это также породило спекуляции о том, что Google может купить Zillow.
Ваксман, кажется, странно обеспокоен тем, что на его бизнес положит глаз почти $4-триллионный гигант, и считает эксперимент Google просто еще одним способом для компании получить больше глазных яблок и тем самым увеличить доходы от рекламы. "Конечно, они могут получить еще несколько маржинальных рекламных долларов", - говорит он. "Но когда покупатели и продавцы хотят найти сайт по недвижимости, чтобы использовать его для сделки, они находят нас, и именно поэтому большая часть нашего трафика приходит к нам напрямую. Как только вы захотите просмотреть объявление с виртуальным туром, как только вы захотите получить предварительное одобрение, как только вы захотите начать переписываться с агентами по недвижимости, вам понадобится действительно глубокий, интегрированный опыт."
Ваксман считает, что даже в эпоху искусственного интеллекта человеческое отношение, основанное на партнерстве с местными риелторскими агентствами, будет поддерживать Zillow на плаву в течение следующих 20 лет. "В идеале мы будем способствовать тому, чтобы вы могли использовать приложение Zillow для всех операций с недвижимостью", - объясняет он. Такая оценка, возможно, недооценивает масштабы происходящих перемен. Возможно, агенты с искусственным интеллектом не заменят агентов по недвижимости из плоти и крови. Но представляется вероятным, что парадигма приложений - так сказать, дом, на котором построена Zillow, - в конечном итоге будет вытеснена неким всезнающим суперфактотумом, ориентированным на ИИ, возможно, под управлением таких корпоративных гигантов, как Google. Как такие сервисы, как Zillow, впишутся в эту парадигму, пока неясно. Пока же идеальный результат для Ваксмана более прозаичен: "Может быть, мы заставим больше людей снова начать двигаться", - говорит он.
Это выпуск рассылки Стивена Леви Backchannel. Предыдущие выпуски можно прочитать здесь.